一起房屋租赁合同纠纷摆在面前,律师该如何从容应对

发布时间2021-10-10

 房屋租赁合同纠纷作为一种常见的民商事案件,其代理经过业内长期的实践已形成一套较为规范和完整的流程。然而,即便如此,案件代理过程中每一部分工作都依然需要律师予以高度重视。上海德禾翰通律师事务所韩洁蕾律师结合自己的实务经验,对原告和被告的攻防要点进行了较为系统的总结和解析。原题为《房屋租赁合同纠纷中原被告的攻防之道》,首发于无讼阅读。

  一原告诉讼请求的提出

  作为原告方,为避免讼累或后续执行的不便,诉讼请求的提出一定要完整。以出租人提出解除租赁合同为例:诉讼请求不仅应当包括解除双方间签订的租赁合同或确认双方签订的租赁合同已解除、违约金的承担或损失的赔偿方式,还应包括在合同解除后的一定期限内返还房屋、恢复原状(毛坯状态)并腾房等。

  在租赁合同存在其他约定的情况下,还应一并提出其他诉请。例如,没收租赁保证金、在合同解除后的一定期限内支付与每日租金等额的占有使用费及物业费、超出解除合同一定宽限期后支付双倍每日租金的占有使用费及物业费等。

  要想避免诉讼中遗漏诉讼请求,还应以请求权为基础,同时结合律师的办案经验或是他人的间接经验予以考虑。仍以解除租赁合同为例,解除租赁合同的法律后果是什么?

  一方面,在双方签订的租赁合同中检索相关条款,有约定的则从约定。

  另一方面,即便双方已就租赁合同的解除后果进行了约定,但约定或许还不够完全,因此还应检索法定后果。其中,对于一般法,可考虑《中华人民共和国合同法》第97条的规定:"合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。"对于特别法,可参照适用或可理解为举重以明轻地适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定:"房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。"如此,才能在一定程度上避免遗漏主要诉讼请求的可能。

  请求权基础的检索是诉讼的基础,任何环节均离不开基本的法律检索、依据的找寻,不论是诉讼请求的提出还是诉讼主张的提出,均不例外。尤其是"当一切毫无头绪的时候,我们就应回归基本",而这个"基本"就是法律(广义理解)所作的规定。

  至于原告是否在诉状中直接列明第三人地位以追加第三人,需要从执行便利的角度予以考量。例如,案件中存在转租的情形时,建议应追加次承租人作为第三人,要求其作为直接占有人于租赁合同解除后的一定期限内履行搬离义务。

  《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》(沪高法民一〔2005〕14号)

  6、因原租赁合同解除而产生的纠纷,是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的,是否要追加原出租人为案件的当事人?

  因原租赁合同解除而产生的纠纷,如果出租人未将次承租人作为被告的,考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要,原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多,且各方的利益也不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据情况需要,由当事人另行诉讼。

  次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的,属于合同当事人之间的纠纷,一般无须追加出租人为案件的第三人。

  二被告的答辩思路、顺序及内容

  原告提出的诉讼请求如果是要求解除租赁合同,一般会将该项诉请列为第一项,随后会再提出违约金支付等其他诉请。被告答辩时,一般会先表明自己对"解除"的态度,但"解除"本身并不能单独答辩,而需要将原告的其他请求一并答辩,因为对于被告而言,租赁合同能否解除势必基于被告是否存在违约行为,且该违约行为是否已达到了双方约定或法定的解除条件。因此,被告具体答辩时,势必要从是否存在违约行为、若存在违约行为则违约行为的程度是否已满足解除条件为顺序而展开。

  此处提及答辩顺序的原因系一些审判员会要求原告陈述第一项诉请,然后被告就第一项诉请答辩,随后由原告陈述第二项诉请,被告对第二项诉请进行答辩,如此类推。然而,如上所述,并非所有的诉请均脱离于其他诉请而单独存在,都能一一答辩,解除租赁合同本身的答辩就无法独立答辩,必然会将原告的其他诉请一并答辩。因此,作为代理人,适时向法庭提出自己的法律观点,与审判员一同推进庭审就显得尤为重要。

  此外,在法庭辩论阶段,被告还应将原告行使债权请求权是否已过诉讼时效及其他权利是否因除斥期间经过而消灭一并答辩。这里试列举如下:

  1.就承租人迟延给付租金而追究的诉讼时效

  根据《中华人民共和国民法通则》第136条第1款第3项(延付或者拒付租金的,诉讼时效期间为一年)及《上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定》(租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的)的规定可知,主张迟延交纳租金的诉讼时效为"从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算",因此,未过诉讼时效的违约金追究应从原告起诉至法院之日往前倒推一年,即使该倒推的一年前存在迟延支付的情形,该债权请求权也因罹于时效而消灭,法定债务转化为自然债务。

  生活远比法律规定来得复杂,很多时候出租人系因自身原因欲终止租赁合同,但又不想承担单方无故终止的不利法律后果,因而便会从承租人的违约行为入手寻找合法解除的理由和情形。此时,作为被告的代理人,要知道,只要在原告起诉之日前一年期间,被告均按约支付租金,那么出租人就不能以承租人迟延支付租金为由主张违约金,甚至解除租赁合同。

  2.就承租人违法转租而提出异议的除斥期间

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条(出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持)的规定可知,出租人应在其知道或应当知道承租人转租事宜之日起6个月内提出异议,该异议期为除斥期间,不因任何事件的发生而中断、中止,系不变期间,因此,若未在该期间内提出,则该权利直接归于消灭。

  ★因此,作为原告方应特别注意该6个月的期间,切勿因未积极行使权利而使其归于消灭。

  最后,作为被告方,即便否认自己存在违约行为而要求法院驳回原告的所有诉讼请求,也一定要表明:若认定被告存在违约行为,被告认为原告主张的违约金数额过高,要求调整违约金。而关于违约金减少的答辩,可从我国一般认为违约金系"赔偿为主,惩罚为辅"的性质、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定"原告主张违约金约定合理的,应提供相应的证据"、租赁保证金没收时租赁保证金的性质、合同双方的缔约地位、双方履约的情况,结合诚实信用原则和公平原则阐述要求减少的理由

  原告和被告均应注意的问题

  1.不论作为诉讼哪一方,在分析对方提供的证据时,仅仅否认证据"三性"、证据的证明力难谓已分析到位,还应认真看清证据内容,分析对方提供的证据是否和其陈述矛盾而正好能够佐证我方陈述,即是否存在对我方有利的地方而能为我方所用。

  2.租赁合同纠纷中,经常会出现一方主张"双方以行为合意变更原来合同约定条款"。例如,承租人和出租人约定的支付租金的时间为本月租金必须提前一个月交纳,而实际履行中,承租人在长达2—3年的履约期间,一直是本月的租金本月交纳,而出租人也予以接受租金且从未提过异议,如此的情况能否认定双方已合意变更了原来的约定?

  出租人的沉默和接受租金的行为只能理解为出租人履行租赁合同接受租金的义务,而不能理解为与承租人达成变更交纳租金时间的合意,因为承租人每月交纳该月的租金行为不能理解为是向出租人以行为提出要约,而是只能将此理解为履行义务。出租人一直未提出异议,只能理解为是对承租人迟延交租的宽宥。

  至于在2—3年期间,承租人都是在本月交纳本月的租金,交易行为已趋于稳定,是否能主张双方已形成了交易习惯?必须明确的是,交易习惯适用的前提是双方对某条款约定不明,而若双方已就支付时间约定明确,那么"交易习惯"也就没有了适用空间。因此,"交易习惯"的主张也不能成立。房屋租赁合同纠纷在民商事案件中十分常见,也是很常规的业务之一,然而越是常规的业务,越应当熟悉该业务中所涉及的每一块内容,并逐渐深入学习和理解,而非浮于表面,应坚持"在常规中做到不同寻常"!